Maklerprovision bzw. Courtage, aktuelle Planung und Änderungen in 2020!
Beauftragt der Verkäufer den Makler, soll er mindestens die Hälfte der Courtage bezahlen – und das auch nachweisen. Bei einer Anhörung im Bundestag zum Gesetzentwurf über die Teilung des Maklerlohns schlug der ZIA vor, an dieser Stelle nachzubessern: Mit einer deklaratorischen Maklerklausel.
Grundsätzlich äußerte sich Sun Jensch, Geschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, in der jüngsten Anhörung vor dem Rechtsausschuss des Bundestages am 27. Januar positiv zum aktuellen Gesetzentwurf "über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" der Bundesregierung.
Der ZIA befürworte grundsätzlich die vorgesehene 50-Prozent-Teilung der Maklerprovision bei beidseitiger und einseitiger Beauftragung mit bundesweiter Geltung, so Jensch. Nicht akzeptabel sei jedoch die Regelung, dass der Käufer seinen Teil der Rechnung erst dann begleichen müsse, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er den Makler bezahlt hat.
Schon nach geltendem Recht gehen Makler in Vorleistung, ein Zahlungsanspruch entsteht erst mit Abschluss des Kaufvertrages. Falle dann die Zahlung durch den Auftraggeber (meist Verkäufer) – etwa wegen Insolvenz – aus, werde der Anspruch des Maklers gegenüber dem "Nicht-Beauftragenden" (meist Käufer) nicht fällig. "Alternativ schlagen wir die Aufnahme einer deklaratorischen Maklerklausel in den Kaufvertrag vor", auch um den Anspruch auf den Maklerlohn rechtssicher zu gestalten, sagte Jensch.
Eine solche Klausel gewährt zwar keinen direkten Provisionsanspruch aus dem Kaufvertrag, kann aber als Bestätigung des Maklervertrages zum Beweis dienen.
Was plant die Bundesregierung aktuell zur Neuregelung der Maklerprovision?
Käufer und Verkäufer können wie bisher provisionspflichtig einen Makler beauftragen. Wer den Makler beauftragt, zahlt und kann maximal 50 Prozent der Provision an die jeweils andere Partei umlegen. Das soll zunächst nur bei selbstgenutztem Wohneigentum gelten, heißt es im aktuellen Gesetzentwurf der Bundesregierung. Wer einen Makler nicht zuerst beauftragt hat, soll höchstens so viel Provision zahlen müssen wie der erste Auftraggeber – also maximal die Hälfte der Gesamtprovision.
Ist die Marktlage schlecht, kann es passieren, dass der Käufer deutlich weniger bezahlen will und muss als der Verkäufer, sollte dieser den Makler beauftragt haben. Für den Makler bedeutet das unter anderem, dass er beide Seiten umfassend beraten und beide Parteien von seinem Provisionsanspruch überzeugen muss. Der Käufer soll dem Entwurf zufolge erst dann verpflichtet sein, die Provision zu zahlen, wenn der Verkäufer den Nachweis der Zahlung erbracht hat. Als möglicher Nachweis soll zum Beispiel ein Überweisungsbeleg dienen können.
Die Neuregelung soll für selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten (Einfamilienhäuser, auch mit Einliegerwohnungen, Eigentumswohnungen), nicht für Mehrfamilienhäuser mit zwei Wohnungen und mehr. Ausgenommen sind auch Gewerbeimmobilien. Der Maklervertrag soll künftig zudem der Textform bedürfen.
Da sich die Höhe der Maklerprovision in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterscheidet, und etwa in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Schleswig-Holstein und Hessen die Maklerkosten allein auf den Käufer übertragen werden, will die Regierung mit der Änderung des Maklerrechts eine bundesweit einheitliche Regelung erreichen, und erhofft sich so mehr Transparenz und Rechtssicherheit – vor allem für Käufer, die sich "auf Grund des angespannten Immobilienmarktes faktisch gezwungen, die Maklerprovision zu übernehmen, auch wenn der Makler auf Initiative eines anderen und primär in dessen Interesse tätig geworden ist", wie es im aktuellen Gesetzenwurf heißt. Eigentumserwerb würde durch hohe Nebenkosten, unter anderem die Maklerkosten, häufig gebremst.
Roadmap: Und so geht es weiter im Gesetzgebungsverfahren
Christian J. Osthus vom Immobilienverband Deutschland IVD, einer der acht Sachverständigen in der Anhörung, billigte den Entwurf, betonte aber, dass eine Entlastung der Käufer nur durch eine generelle Absenkung der Grunderwerbsteuer oder zumindest durch Freibeträge möglich sei.
Der aktuelle Gesetzentwurf kann nach der Anhörung noch geändert werden. Darüber wird der Bundestag voraussichtlich Mitte Februar beraten und den Entwurf dann beschließen. Nach derzeitigem Stand soll das Gesetzesvorhaben bis spätestens im März 2020 dem Bundesrat vorgelegt werden. In Kraft treten werden die Neuregelungen nach einer Übergangsregelung voraussichtlich im Herbst 2020.
Der "alte" Gesetzentwurf, den das Bundesjustizministerium – noch unter der Leitung von Katarina Barley (SPD) – im Februar 2019 vorgelegt hatte, sah noch die Einführung des sogenannten Bestellerprinzips auch für den Immobilienkauf vor, wie es seit 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt: Wer den Makler beauftragt, sollte die Kosten alleine tragen müssen, lauteten die Pläne einer Ausweitung dieser Regelung. Die Grünen forderten im Mai 2019 außerdem eine Deckelung der Maklercourtage auf zwei Prozent. Ihr Argument: Die Provision sei viel zu hoch und liege im europäischen Vergleich mit bis zu 7,14 Prozent am obersten Ende.
Bereits im überarbeiteten Referentenentwurf des BMJV von September 2019 – an der Spitze mittlerweile Christine Lambrecht (SPD) – war vom Bestellerprinzip für den Immobilienkauf und einer Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent nicht mehr die Rede. Diesem "Sinneswandel" ging ebenfalls eine öffentliche Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz am 8. Mai voraus: Immobilienbranche und Bundesbauministerium hatten den Entwurf massiv kritisiert.
Unter anderem Markus Artz, Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld, und Franz Michel, Referent beim Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv), brachten bei der jüngsten Anhörung die Einführung des umstrittenen Bestellerprinzips auch für den Immobilienkauf sowie eine Deckelung der Maklercourtage wieder ins Spiel, um Käufer von Wohneigentum spürbarer zu entlasten.
Immobilien Kieninger in Mönchweiler/Villingen-Schwenningen